최근 정부의 부동산 규제(특히 아파트)가 심해지면서 오피스텔이 때아닌 호황을 누리고 있습니다. 이른바 '아파텔'이라고 불리는, 공급 종류는 오피스텔이지만 실상 아파트를 대체할 수 있을만큼 거주용으로 잘 나온 곳들을 말하는 거죠.
분양가상한제, 분양가관리지역 등의 문제로 부동산 시장의 호황만큼 고분양가를 받을 수 없는 건설사로서는, 이 오피스텔을 통해 수익 극대화를 노리고 있습니다. 부동산 시장 과열로 오피스텔이 고분양가로 나오더라도 시장에서 다 받아주기 때문이죠.
다만 오피스텔(아파텔)을 분양받더라도, 추후 잔금을 치고 등기 시 주택수에 포함되면 기존주택 매매시 세금에 영향을 주기 때문에(다주택자 양도세 중과), 최근 일반임대사업자로 등록하여 건물분 부가세를 환급받고(전체 분양가의 약 5%), 주택수 미산정 및 2년보유시 일반과세 혜택을 노리는 분들이 많아지고 있습니다.
그럼 오피스텔 일반임대사업자로 등록하는 이유는 무엇인지? 어떤 장점,단점이 있는지? 또 실제 온라인에서 손쉽게 등록 신청하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
오피스텔 일반임대사업자 등록 장점
1. 주택수에 포함되지 않음(상가/사무실)
2. 청약 시 무주택 지위를 유지할 수 있음
3. 분양가(건물분)의 10% 부가세 환급이 가능 (분양가 전체의 5% 수준)
4. 양도소득세 일반과세 (중과 없음)
5. 종합부동산세 미포함(비과세)
오피스텔 일반임대사업자 등록 단점
1. 실거주 불가능 (사업용이기 때문)
2. 전입신고 불가능 (전세를 받을 수 없음, 사업용이기 때문)
3. 전입신고 시 과태료 부과(3000만원) 및 환급받은 부가세 환수
4. 10년 의무기간 내 매도시, 매수인도 일반임대사업자 조건으로 이어받아야 해서 매도가 어려울 수 있음
4-1 매수인이 주거용으로 임대하는 경우 : 양도가액을 토지가액+건물가액으로 구분하여, 건물가액의 10% 부가가치세 납부 필요
4-2 매수인이 업무용으로 임대하는 경우 : 업무용 오피스텔 포괄적 양도에 해당하는 경우, 부가가치세 부과되지 않으며, 환급세액도 납부할 필요 없음
오피스텔 일반임대사업자 온라인(국세청 홈택스) 신청,등록하는 방법
먼저 국세청 홈택스로 접속합니다.
편하신 방법으로 로그인합니다.
상단의 신청/제출에서 사업자등록신청(개인)을 눌러줍니다.
상호명(단체명)은 비워두고, 주민등록번호/성명(대표자)/휴대전화번호/전자메일주소 그리고 사업장(단체) 소재지를 입력해줍니다.
사업장(단체) 소재지 주소검색을 누르면 위 화면이 나오는데, 아직 완공되지 않은 건물의 경우 지번주소로 조회하기를 누른 뒤, 건물이없는 나대지일 경우 체크하라는 곳에 체크해줍니다. (완공된 건물은 도로명으로 조회 가능)
업종선택에서 업종 입력/수정을 눌러줍니다.
업종코드의 검색버튼을 클릭합니다
일반임대사업자 업종코드 701201을 넣고 조회해줍니다. 비주거용 건물 임대업으로 나오는지 확인하고 선택해줍니다
선택해준 뒤 업종등록을 눌러주면 입력이 됩니다.
사업장 정보입력
개업일자 : 오피스텔 공급계약서 상의 준공(완공) 일자
사업장구분 : 본인소유
자가면적 : 오피스텔 공급계약서 상의 전용면적
공동사업자선정 : 없음 (1인 사업자의 경우)
사업자 유형 : 일반
종교단체 여부 : 부
마지막으로 서류를 송달받을 장소를 입력해줍니다. 주민등록상 주소를 눌러주면 본인 주소가 나오며, 다른곳으로 받기를 원하는 경우 기타를 눌러 주소를 입력해줍니다.
제출서류에서 [공통] 임대차계약서 사본의 파일찾기를 눌러 "오피스텔 공급계약서" 스캔본을 넣어줍니다.
제출서류 확인하기를 눌러 확인 뒤, 체크박스에 체크 후 신청서 제출하기를 눌러줍니다.
오피스텔 일반임대사업자 신청이 완료되었습니다. 보통 워킹데이 기준 1~2일 안에 등록이 완료됩니다.
굳이 세무서에 찾아가지 않아도 홈택스로 오피스텔 일반임대사업자 등록 쉽게 가능합니다. 다음에는 일반임대사업자 등록 완료 후 오피스텔 분양가의 건물분 부가세 환급 신청방법 대해 알아보겠습니다.
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